نکات حقوقی مسکن
نکات حقوقی مسکن در خرید و فروش ملک، مهم است و به دلیل مبلغ بالای قرارداد، ریسکی فوق العاده محسوب می شود که اگر بدون اطلاعات وارد این حوزه شوید ممکن است متضرر شوید. در جامعه امروز لازم است تا حقوق خود را در هر زمینه ای بدانید. اگر خرید و فروش مسکن را به عنوان شغل انتخاب کرده باشید بارها در این مسیر به مشکل خواهید خورد و اگر فقط یک بار قرار است اقدام به این کار کنید، ندانستن مسائل حقوقی ممکن است زیانی به شما برساند که تا مدتها درگیر آن شوید و بدتر از آن نتوانید حق خود را زنده کنید و ضرر قابل توجهی نصیبتان شود. شما قرار است یک ملک را معامله کنید و این ملک می تواند زمین کشاورزی، زمین صنعتی یا مسکونی باشد یا می تواند دفتر کار یا مغازه و یا کارگاه باشد و... در هر حال املاک در دسته امول غیر منقول قرار گرفته و از قواعد خصوصی خاص خودش پیروی می کند. مهمترین نکته در این موضوع این است که هر شخص به نکات اولیه و مهم در رابطه با این نوع قراردادها اشراف داشته باشد تا سرانجام، پرونده ای از پرونده های متعدد در مراجع قضایی نصیبش نشود. در ادامه به برخی از مهمترین این نکات اشاره خواهیم کرد.
نکات حقوقی مسکن - آیا فروشنده، قطعا مالک 100 درصدی است ؟
این اولین سوالی است که باید پاسخش را بیابید. دو حالت در اینجا وجود دارد، یا فروشنده مالک قطعی ملک است و یا دارای وکالت نامه رسمی و معتبر برای فروش ملک است. ممکن است در حین خرید ملک به موضوع مهم دیگری برخورد کنید، دارا بودن چند مالک برای یک ملک. در این حالت تمامی مالکان می بایست بر سر قرار داد حاضر شده و رضایت خود را جهت فروش ملک اعلام کنند. حالت دوم ممکن است که یکی از نمایندگان با دارا بودن وکالت نامه رسمی از سوی سایر مالکان، وکالت نامه ای که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و دارای اعتبار است؛ اقدام به فروش ملک کند. البته توجه داشته باشید که در این حالت وی می بایست وکالت دریافت مبلغ فروش ملک را نیز داشته باشد.تمامی این نکته ها را در نظر بگیرید، پرونده های این چنینی شما را تا مدت ها درگیر خواهند کرد.
نکات حقوقی مسکن – دارا بودن سند معتبر
اصلا و به هیچ وجه توصیه نمی کنیم ملکی را که دارای سند معتبر نیست، را به دلیل ارزانتر بودن آن خریداری کنید.این در صدر نکات حقوقی مسکن است. شک نکنید که اگر در آینده به مشکلی بر خوردید، هزینه و زمان چندبرابری از میزان سود خیالی شما گریبان گیرتان خواهد شد. طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او باشد و یا به او منتقل شده باشد را به عنوان مالک به رسمیت خواهد شناخت، آن هم مواردی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشند. توجه داشته باشید که هرگونه نقل و انتقالات بدون سند، از طرف دولت به رسمیت شناخته نخواهد شد، وجهه قانونی نداشته و حمایتی از سوی دولت دریافت نخواهید کرد. در حاشیه شهر ها و یا در روستا ها و شهرهای شمال کشور، زمین هایی هستند که سند دار هستند، اما به قطعات کوچکتر تقسیم شده و به صورت وکالتی یا قولنامه ای فروخته شده و خبری از سند رسمی برای این قطعات کوچکتر نیست. زمانی که ملکی را به صورت وکالتی می خرید باید یقین حاصل کنید که به چند نفر دیگر فروخته نشده باشد، چرا که یکی از روش های رایج کلاهبردارن فروش وکالتی به چندنفر است.
نکات حقوقی مسکن - اطمینان از کاربری
مورد بعدی در رابطه با نکات حقوقی مسکن، اطمینان از کاربری ملکی است که قصد خریدش را دارید. این مهم نیاز به کمی تحقیق و اطلاعات دارد. برای مثال ممکن است اقدام به خرید زمینی کنید که آن را با کاربری مسکونی به شما می فروشند، اما بعدا متوجه می شوید که زمین کشاورزی بوده و به اسم مسکونی به شما فروخته شده است. اولین و مهم ترین موردی که می تواند مسکونی بودن یک زمین را اثبات کند، عدم وجود هرگونه زمین کشاورزی در اطراف آن است. چرا که زمین های کشاورزی به گونه ای هستند که خاک سست دارند و باعث سست شدن خاک اطراف خود نیز می شوند. ساخت و ساز در خاک سست هم ممکن نیست، لذا زمین هایی که در نزدیکی زمین کشاورزی قرار دارند نمی توانند مسکونی باشند. موردی بوده که زمین کشاورزی به دلیل عدم آگاهی خریدار در متراژ 200 متر به اسم زمین مسکونی فروخته شده است، یعنی یک کلاهبرداری بزرگ! پس از ارجاع شکایت به دادسرا، اظهار شده است که به دستور رئیس جمهور وقت، خشک کردن زمین و تغییر کاربری در آن زمان ممکن شده و بعد از چندماه از فروش به مشتری لغو دستور شده است. سخنی که فی النفسه باطل است، چرا که در همان زمان با وجود خشک بودن این زمین، سایر زمین های اطراف خشک نبوده و روی این ملک اثر منفی داشته اند.
نکات حقوقی مسکن – مبایعه نامه
در این قسمت از نوشتار نکات حقوقی مسکن، نوبت به مبایعه نامه می رسد. اگر قصد دارید به صورت عادی و در دفتر املاک آن را تنظیم کنید، باید از دارا بودن مجوزهای لازم آن بنگاه اطمینان کامل کسب کنید.ضمنا باید حواستان باشد که مشاور املاک، اسناد مالکیت و هویت طرفین را مورد بررسی قرار داده باشد. در مبایعه نامه همه جزئیات باید به خوبی ثبت شوند. جزئیاتی از قبیل پلاک، آدرس ملک، مساحت زمین، بنا، انباری، پارکینگ و همچنین سهم از مشایعات و هرگونه وصف لازم.
قیمت چیزی است که در اینجا باید شفافیت کامل داشته باشد.باید دقیق مشخص شود و شرایط پرداخت آن ذکر شود. باید معلوم باشد که قیمت گذاری بر اساس متر مربع بوده یا قیمت ثابت و ایستایی وجود داشته اشت. بارها دیده شده است که در محاسبه بر اساس متراژ اختلافاتی وجود داشته، به این صورت که بعدا اعلام شده که مساحت ملک بیشتر بوده و باید مبلغی اضافه از این بابت پرداخته شود. اگر چیزی برای امانت و تضمین در نزد املاک باقی ماند، باید ثبت شود و مشخص گردد که در چه شرایطی، در چه زمانی و به چه کسانی قابل تسلیم است.
تاریخ مشخصی از سوی طرفین برای حضور در دفتر اسناد رسمی ثبت گردد، این تاریخ تعیین شده می تواند ملاک بررسی تعهدات طرفین در قرارداد باشد. در رابطه با شرایط فسخ هم باید مشخص باشد که در چه زمانی و با چه شرایطی امکان فسخ قرار داد وجود داشته باشد. این امر که قرار داد قابل فسخ نباشد هم قابل ثبت است. در ازا می توان مبلغی را برای جبران خسارت های ناشی از فسخ به طرف خواهان فسخ تحمیل کرد.
نکات حقوقی مسکن – آزاد بودن ملک و بازدید از آن
یک مورد مهم دیگر در نکات حقوقی مسکن، آزاد بودن ملک است. این بدین معناست که ملک نباید در رهن یا وثیقه شخص یا سازمانی باشد و باید کاملا آزاد باشد. این موضوع در سند مالکیت قید می شود. اگر سند در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، فروش آن دچار اشکال خواهد شد و انتقال مالکیتش تنها با رضایت فرد یا نهاد رهن گیرنده ممکن می شود.
مورد بعدی بازدید از ملک است، البته بعید به نظر می رسد که فردی اقدام به خرید ملک بدون بازدید کند، اما نکاتی که علاوه بر تطبیق کامل ملک با اظهارات فروشنده باید مورد بررسی قرار بگیرد شامل راه های معارض، املاک دارای دید و راه های دسترسی می شود. در خصوص آپارتمان ها باید بررسی کرد که وضعیت راه های مشاعی به چه صورت است. همچنین شرایط استفاده از پارکینگ، پشت بام و حیاط را باید به دقت دریافت کرد تا از مشکلات بعدی جلوگیری شود.
نکات حقوقی مسکن – اسناد رسمی
در آخر به شرح نکات حقوقی مسکن در ابعاد مصادیق اسناد رسمی می پردازیم. نکات حقوقی مسکن در رابطه با اسناد رسمی به شرح زیر است :
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشند، به عنوان اسناد رسمی شناخته می شوند.
دوم اسنادی هستند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده اند، برگه هایی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند، همیشه ارزش قانونی خواهند داشت.
و سوم اسنادی هستند که مامورین دولت که دارای صلاحیت می باشند آن ها را تنظیم کرده باشند. یعنی این اسناد نزد مامورین دولتی که وظایفشان به این حوزه مرتبط است به ثبت رسیده باشد.
به غیر از اسناد مذکور، سایر اسناد عادی محسوب می شوند، پس با این حساب مبایعه نامه نیز جزء دسته اسناد عادی قرار می گیرد، هر چند تنظیم آن در بنگاه املاک یک درجه وجهه قانونی بیشتر نسبت به سندی که به صورت خودجوش میان طرفین امضاء شود دارد. همچنین عدم حضور در دفترخانه مجوزی برای فسخ کردن قرارداد تلقی نمی شود، مگر این که در قرارداد ذکر شده باشد که در صورت عدم حضور خریدار، فروشنده حق فسخ دارد.
در آخر نکته ای مهم را نیز به سایر نکات می افزایم که برای خیلی از خوانندگان این نوشتار، کارآیی دارد. در جریان باشید که مالک آپارتمان نمی تواند پارکینگ یا انباری را به شخصی بفروشد و آپارتمان را به شخصی دیگر، اتفاقی که خیلی از مردم هنوز با آن متوجه می شوند و از حقوق خود با خبر نیستند.
